为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法利益，近日，东营市住房和城乡建设管理局根据有关规定，拟定了《东营市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》。办法规定，业主大会成立后，可以选择代行管理或者自行管理。10种情况下可以启动应急维修程序。实施改造的老旧小区，应当在改造竣工后6个月内按照交存标准补交维修资金。以下是管理办法全文
东营市住宅专项维修资金管理办法
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条（立法目的）为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法利益，根据《中华人民共和国民法典》《山东省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条（适用范围）我市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条（维修资金，住宅共用部位、共用设施设备范围）本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙、门厅、楼梯间、走廊通道、无障碍设施等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、物业管理用房、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条（管理原则）维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。
第五条（职责分工）市住房和城乡建设管理部门会同市财政部门负责全市维修资金管理的指导和监督工作。
民政、财政、自然资源和规划、审计、行政审批、市场监管、综合行政执法、住房公积金管理等部门按照各自职责，做好住宅专项维修资金的相关工作。
县区、市属开发区住房和城乡建设管理部门负责本行政区域内维修资金的交存、使用、管理工作。
街道办事处、镇（乡）人民政府负责监督本辖区内业主大会和业主委员会依法履行维修资金使用、续交、补交等工作，调解处理因维修资金管理、使用产生的纠纷。
第六条（业主自管）业主大会成立前，维修资金由住房和城乡建设管理部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。
业主大会选择自行管理维修资金的，应当具备必要的条件，并接受住房和城乡建设管理部门的管理和监督，在住房和城乡建设管理部门选定的银行设立维修资金专户。
第七条（信息共享）住房和城乡建设管理部门应加强维修资金管理信息系统建设，逐步实现维修资金交存、使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化。
住宅专项维修资金管理机构与房地产市场监管、不动产登记机构，应当加强预售和网签合同等楼盘表信息、维修资金交存状况、权属状况等不动产登记信息的互通共享，推进住宅专项维修资金交存、使用、核算、查询和监督等工作的信息化。
第二章 维修资金的交存
第八条（交存范围）住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。
民用建筑防空地下室，参考《山东省人民防空工程管理办法》执行。
第九条（交存标准）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积交存首期维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程平均造价的6%。
鼓励各县区根据市级定价统一维修资金交存标准，需根据本县区实际情况调整交存标准的，标准公布前应报市住房和城乡建设管理部门备案。
第十条（专用票据）收取维修资金，应当使用省级财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。
第十一条（交存时间、交存人）业主应当在办理物业交付手续前，将首期维修资金足额存入维修资金专户。交存人持维修资金专用票据办理物业交付手续。
建设单位应当在购房合同中约定业主按有关规定交存首期维修资金，并督促业主交存。未足额交存维修资金的，建设单位不得将相关物业交付购买人；建设单位自用、出租的物业未交存维修资金的，不得投入使用。
第十二条（未售出物业的缴存）截至竣工交付尚未售出的物业，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。
第十三条（凭交清证明验收备案）建设单位在办理房地产开发项目竣工综合验收备案时，须提供首期维修资金交清证明。未提供维修资金交清证明的，行政审批部门不予办理房地产开发项目竣工综合验收备案。
第十四条（开立专户）住房和城乡建设管理部门应当在商业银行开立维修资金专户。维修资金专户下设个人账户和公共账户。
（一）个人账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及个人账户的增值收益，按照物业管理区域设总账，按个人户门号、车位号设分账。
（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金、增值收益按规定分配给个人账户后的剩余部分，按照物业管理区域设总账，按楼栋或共用停车场设分账。
第十五条（公共收益来源）物业管理区域内的公共收益主要包括，利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收入扣除成本后的余额及共用设施设备报废后的回收残值。
第十六条（公共收益分配）公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。
公共收益补充维修资金的分摊，相关业主有共同约定的从其约定，没有约定的按照单栋住宅或单个停车场面积占应分摊区域总面积比例，分摊入各楼栋或停车场公共账户。
第十七条（资金续交）个人账户内维修资金余额不足首期缴存额30%的，住房和城乡建设管理部门应当向小区业主委员会或者相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
车库车位等非住宅物业维修资金由产权人续交；产权人灭失或作为产权人的开发企业已转移使用权的，由用益物权人续交。
第十八条（资金补交）本办法实施前未交存维修资金的，应当按本办法的交存标准补交维修资金。
实施改造的老旧小区，应当在改造竣工后6个月内按照交存标准补交维修资金。
第十九条（补交续交负责人）业主大会成立后，业主委员会应当主动到维修资金管理机构查询所在物业管理区域内需交存维修资金的业主名单和金额，在物业管理区域内公示，并组织发起维修资金的补交续交工作。
续交工作经缴存区域内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，视为缴存表决通过。表决通过后业主委员会应当督促相关业主交存维修资金；逾期仍未交存的，可以向人民法院起诉。
尚未成立业主大会的，续交工作由居民委员会在街道办事处、住房和城乡建设管理部门的指导监督下组织实施。
第二十条（补交续交方式）经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。具体补交、续交标准和流程由住房和城乡建设管理部门另行制定。
物业服务人或其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业服务人或其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金及时划转至维修资金银行专户。住房和城乡建设管理部门应当将物业服务人划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。
第二十一条（公积金支取维修资金）既有住宅补交续交住宅专项维修资金的，经住房公积金管理机构核准，补交续交维修资金可从本人或其配偶交存的住房公积金中转账支付到维修资金专户。具体支取流程由市住房和城乡建设管理部门会同市住房公积金管理部门研究确定。
第三章 维修资金的使用
第二十二条（使用原则）住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人一致的原则。
第二十三条（使用分类）维修资金的使用分为一般使用、计划使用和应急使用。
一般使用是指按照约定或采取传统方法一次投票表决实施一个维修项目的使用方式；维修资金计划使用是指采取一次投票集中表决实施多个计划维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
第二十四条（使用表决）维修资金费用分摊事前有约定的，按照约定出资。无法达成约定的，业主大会、业主委员会可遵照以下原则执行：经有利害关系的专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积二分之一以上且参与表决人数二分之一以上的业主同意，视为表决通过。
车库车位等非住宅物业的维修资金使用表决，由产权人参与，产权人灭失或作为产权人的开发企业已转移使用权的，由用益物权人表决。
第二十五条（资金分摊）涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，有约定的从其约定；无约定或约定不明确的按所属物业建筑面积比例从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从个人账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
出现应急使用情况，需从个人账户列支而个人账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。
第二十六条（余额不足的解决）业主维修资金分户账面余额资金不足支付分摊费用的，差额部分由该业主补齐，未交存维修资金的，由相关业主直接支付。
第二十七条（一般使用范围）维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部分业主，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
第二十八条（一般使用程序）维修资金的一般使用，按照以下程序办理：
（一）物业服务人接到业主报修或发现问题后，报业主委员会进行现场核实，编制维修和更新、改造方案，方案应包括拟维修项目及内容、队伍选择、预算费用、分摊范围等内容，经业主委员会同意后，在分摊涉及范围内明显位置进行公示，公示期不少于5日；
（二）维修方案经有利害关系的业主约定或表决同意，并经业主委员会确认后，申请人持有关资料向住房和城乡建设管理部门申请维修资金使用备案。预算金额超过三万的，需经过专业造价咨询机构的审价。
（三）经住房和城乡建设管理部门审核符合备案条件的，向维修单位账户拨付预算金额30%的首付款；
（四）工程竣工后,由申请人根据维修方案组织验收，签署验收报告,并对工程决算进行审核；决算金额超过三万的，需经专业造价咨询机构的审价。
（五）申请人持有关资料，向住房和城乡建设管理部门申请维修资金尾款；经住房和城乡建设管理部门审核符合条件的，向维修涉及单位账户拨付维修项目余款（质保金除外）；。
（六）申请人将工程验收、决算等情况向相关业主进行公示。
第二十九条（计划使用）维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命及方便业主生活为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。
第三十条（计划使用程序）维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关资料报住房和城乡建设管理部门备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应由业主委员会和物业服务人签订委托协议书后执行。
有条件的小区可按照计划使用程序申请使用维修资金，购买与电梯维修、更新和改造有关的保险。
第三十一条（计划使用要求）按照维修资金使用计划程序，业主委员会或者其委托的物业服务人应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知住房和城乡建设管理部门划款。
第三十二条（应急使用）维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全或重大财产损失的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。
第三十三条（应急使用范围）有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：
（一） 物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；
（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；
（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；
（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；
（五）玻璃幕墙炸裂；
（六）道路路面塌陷严重的；
（七）排水设施出现严重堵塞或爆裂；
（八）地下车库雨水倒灌；
（九）楼房公共区域拦挡或护栏破损严重；
（十）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
第三十四条（应急维修程序）出现需应急维修情形时，物业服务人应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即按以下程序实施维修：
（一）物业服务人接到业主报修或发现问题后，会同业主委员会制定应急维修方案，方案应包括拟维修项目及内容、队伍选择、预算费用、分摊范围和金额等内容；
（二）申请人持有关资料，报住房和城乡建设管理部门备案后组织维修。预算金额交大的，需经过专业造价咨询机构的审价；
（三）维修工程竣工后,由申请人按维修方案组织验收，签署验收报告，并对工程决算进行审核。决算金额交大的，需经过专业造价咨询机构的审价；
（四）申请人持有关资料，向住房和城乡建设管理部门申请维修项目决算款，经审核符合条件的，一次性拨付维修款项（质保金除外）；
（五）申请人将维修项目验收、决算等情况向相关业主进行公示，公示期不少于5日。
第三十五条（特种设备的维修）应急维修涉及电梯等特种设备的，维修及验收工作应按照特种设备安全法有关规定执行。
应急维修涉及消防设施的，需提供消防主管部门或公安派出所下达的限期整改通知书，维修工程实施完毕，需出具检测报告，经消防部门或公安派出所复查合格。
第三十六条（业委会或业主自行组织维修）维修资金使用中，物业服务人不履行职责或业主委员会、相关业主愿意自行组织维修的，可由业主委员会或相关业主按照本办法规定程序组织实施。
第三十七条（公示异议的解决）相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修者协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十八条（计费范围和质保金）因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询及造成业主自用部位必要损坏的修复费用等计入维修、更新、改造成本。
申请人可根据维修合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。
第三十九条（申请程序的示范文本）住房和城乡建设管理部门应制定维修资金一般使用、计划使用、应急使用的具体申请程序，编制并公布相关示范文本和表格。
第四十条（不得从维修资金列支的范围）下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二） 依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；
（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；
（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。
第四十一条（机构库建立）住房和城乡建设管理部门根据共用部位、共用设施设备维修更新改造工程的需求，可建立具有相关资质的审价、监理、维修等机构库，供物业服务人、业主委员会、相关业主或者其委托的单位参考或自行选择。
第四章 维修资金的监督管理
第四十二条（银行选择）住房和城乡建设管理部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。
第四十三条（自行管理条件）经业主大会决议，业主委员会自行管理维修资金的，应当具备以下条件并经住房和城乡建设管理部门审核确定：
（一）具备安全的维修资金分户管理的条件。
（二）在住房和城乡建设管理部门指导下拟定维修资金管理、会计核算等制度，明确拟委托的账目管理单位、管理人员、经费来源；
（三）公示维修资金管理、会计核算等制度，拟委托的账目管理单位、管理人员、经费来源；
（四）经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
未按规定交存维修资金的业主，需补交后方可参与表决。
第四十四条经业主大会讨论决定，授权业主委员会负责维修资金日常管理的，业主委员会按下列程序申请移交维修资金：
(一)持业主大会决议，在维修资金专户银行选择一家开立业主大会维修资金专户。
(二)与开户银行、街道办事处签订发生业主委员会相关责任人无法履行职责时，同意由街道办事处组织代修并支付相应费用的授权协议书。
(三)持维修资金移交申请、业主大会决议、授权协议书、街道办事处关于业主大会会议召开及表决情况的监督证明、维修资金管理方案、开户手续等资料到住房和城乡建设管理部门办理业主大会维修资金专户备案和资金移交手续。
住房和城乡建设管理部门在收到维修资金移交申请等资料之日起30日内通知业主大会维修资金专户开户银行，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会维修资金专户，同时将有关明细账目和维修资金管理系统数据库数据移交业主委员会。
第四十五条（结算方式）维修费用应当通过转账进行结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。
第四十六条（公开查询）住房和城乡建设管理部门应当建立维修资金公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户和个人账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。
业主对公布情况有异议的，可以要求复核。
第四十七条（保值增值）住房和城乡建设管理部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、大额存单、购买一级市场新发行的国债等，确保维修资金的安全和保值增值。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第四十八条（增值收益分配）维修资金增值收益应当定期分配，当年交存部分的收益可按同期银行活期利率计算，其余部分的年化收益以不低于同期银行一年定期存款基准利率计算。
第四十九条（资金转让）物业所有权转让时，维修资金余额随物业所有权同时转移。受让人应当持身份证、不动产登记证或有关合同证明到住房城乡建设主管部门办理维修资金个人账户更名手续。
第五十条（房屋灭失返还）物业灭失的，公共账户的维修资金余额按照物业专属面积占公共账户所属面积的比例分摊入个人账户后，将个人账户维修资金余额返还业主，并办理账户注销手续。
第五十一条（财务核算）维修资金的财务管理和会计核算办法，按照财政部门有关规定执行。
财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督检查。
第五十二条（审计监督）住房和城乡建设管理部门应按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。
第五十三条（监督管理）市住房和城乡建设管理部门应当会同市财政部门加强对维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织维修资金自查、互查、抽查等检查活动。
第五十四条（业主责任）恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。
第五章 法律责任
第五十五条（擅自交付使用的责任）建设单位违反本办法第十一条第二款规定擅自将房屋交付或投入使用的，由相关行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款，并记入企业信用档案。
第五十六条（挪用维修资金的责任）违反本办法规定，挪用维修资金的，由住房和城乡建设管理部门协同综合行政执法部门追回挪用资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务人挪用维修资金情节严重的，除按前款规定予以处罚外，记录不良信用记录。
住房和城乡建设管理部门挪用维修资金的，由上级主管部门追回挪用资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条（专用票据管理责任 ）对违反维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第五十八条（不当增值方式的责任）违反本办法第四十七条规定的，由市住房和城乡建设管理部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十九条（不履行监管职责的责任）住房和城乡建设管理部门及其工作人员利用职务便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第六十条（公房维修资金的管理）公房住宅专项维修资金的管理参照《山东省住宅专项维修资金管理办法》执行。
第六十一条（其他房屋的维修资金）保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换房、城中村改造安置房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。
第六十二条（居委会代行职责）未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行本办法规定的业主委员会的职责。
第六十三条（文件有效期）本办法自 年 月 日起施行，有效期五年。原《东营市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令第154号）同时废止。
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