对70多岁的许明岐而言,通往单元平台的68级台阶不再是座难以逾越的“山”,这得益于两年前小区加装的电梯。2018年6月,市南区如意小区居民“喜提”青岛市首部加装电梯,至今运行良好。看到80多岁的老邻居乘电梯下楼买菜,当初牵头加装电梯的许明岐开心地说:“邻居们满意就好!”
乘梯刷卡变刷脸 “份子钱”两年没花完
半岛记者近日回访发现,如意小区电梯候梯厅设置的门禁系统,已从较初的刷卡升级成刷脸。“原来的刷卡设备不太安全,一些人花几块钱买个万能卡就能蒙混过关,加大了电梯使用频率和负荷。”许明岐说,小区电梯坚持“谁出资谁受益”,去年8月花5000多元购置了刷脸设备,出资安装电梯的居民只需识别面部,就可以轻松使用电梯。
“虽然电梯载重800公斤,但邻居们都很爱惜,搬运大件或比较重的物品时尽量不乘电梯。”许明岐说,如意小区是老小区,没有物业,日常公共秩序全靠居民自觉维护。同时,承建方每隔半个月会派人来维护保养,并认真填写报告书,由业主代表签字确认后存档保管,以便年检。
如意小区2000年建成,4栋楼全部位于约15米高的网点平台上,即便一楼居民,进出也得走68级台阶才能上下平台。2016年10月,小区居民开始考虑加装电梯事宜。同年12月,青岛市开展既有住宅加装电梯试点,如意小区搭上了政策“头班车”。随后,小区热心居民成立电梯加装筹备组,仅用1个月就完成民意调查,4个楼座业主全部签字同意,并平摊电梯费用。因为不管住在几楼都要先上平台才能回家,电梯直达平台,不存在不同楼层受益不均的情况。
现场勘察阶段,电梯公司预算加装费约60万元,如意小区按每户7000元标准预交资金,完工后再根据实际支出多退少补。许明岐在银行开了专用账户,及时向业主公开费用使用情况。待市区两级财政奖补资金各10万元全部到位后,小区71户出资业主每户实际只需分摊5000多元加装费,退钱的时候每户还留了200元作为电梯专用款。
“电梯一年免费维保期过后,后续维保费用一年五六千元,通过电梯广告位折抵,我们只需要承担每年2000多元电费。”许明岐说,前期大家装电梯时预留的钱至今还没花完。
老楼装梯身价涨 邻楼跟进“好事成双”
“我们从2017年下半年就开始商议装电梯,看报道说如意小区已经装上了,更沉不住气了。”年近七旬的颐景园小区3号楼1单元加装电梯牵头人徐女士说道。如意小区加装电梯成功交付使用,也为其他想要加装电梯的老楼业主提供了参考范例。
崂山区颐景园小区建成于2001年,3号楼1单元一楼是商业网点,二楼往上共有10户居民。住在顶楼的徐女士是楼里年龄较大的,加装电梯的需求也较迫切,作为牵头人,她没少费心。“我们都是老邻居了,大家互相之间的关系也很和睦,前期征集意见并没有遇到特别大的阻力,尤其是一楼网点没有提反对意见。”徐女士说,一些低楼层或者年轻的住户也对加装电梯非常支持,因为谁都有老的时候。
不同于如意小区居民平摊费用的“平台电梯”,颐景园小区3号楼1单元的这部电梯是青岛市首部典型的“单元电梯”,由三楼至六楼的8户业主出资56万元加装。由于不同楼层居民的受益程度不同,该单元业主经过集体协商,确定电梯加装及后期维保费用分摊比例,一、二楼不用出资,三楼设定出资系数为1,每升高1层,系数增加0.4。
“我住6楼,出资系数为2.2,需要分摊9万多元,扣除市区两级奖补,我家实际分摊6万多元。”徐女士说,比起每天爬楼梯的痛苦,花这些钱装电梯很值,“我们现在上下楼比以前方便多了,生活更舒适,房子也升值了!”
可喜的是,在3号楼1单元的示范带动下,颐景园其他楼座的不少住户也有意加装电梯。目前,紧邻的4号楼2单元加装电梯已完成安装调试,5月中下旬将交付使用。
居民社区齐动员 邻里共享电梯“甜头”
在了解青岛市对于老楼加装电梯的相关政策后,市北区伊春路25号楼的几位热心居民,也组建了“加装电梯自治管理小组”,每周召开一次沟通会,群策群力推进加装电梯事宜。
建于上世纪八九十年代的伊春路25号楼,楼高8层,共有32户居民,其中60岁以上老年人18户,残疾人3户,居民加装电梯的需求十分强烈。在前期破解“本单元业主百分之百同意”这一难题时,该楼“自治小组”成员通过敲门走访、电话问询、发放征求意见表等形式,先后收集意见建议10余条,经反复沟通交流,30户居民同意加装电梯,仅有两户居民因房屋闲置、常年出租而拒绝加装电梯。对此,伊春路社区第四网格党支部书记薛玉瓒及时介入,先后30余次联系两户业主,讲透利好政策,消除疑问顾虑,并发动老邻居“敲边鼓”讲感情,较终全楼居民就加装电梯达成一致。
为商定电梯选址、费用分摊、后期维护等细节,居民们还建立了交流微信群,集思广益,并确定居民自筹资金38万元安装电梯,后续按照每月0.4元/平方米的价格缴纳电梯管理费,实现电梯维护保养、电费等收支平衡。
目前,伊春路25号楼电梯安装施工正在收尾。“等5月中下旬完成使用登记和项目验收就可以交付了,居民很快就能尝到加装电梯的甜头。”电梯承建方业务部经理刘力超说道。
住户出资没两成 11栋楼装了42部电梯
老楼装电梯是一项复杂的系统工程,目前各地推行过程中很难实现规模化。因此,2019年12月,金水源小区11栋多层住宅楼加装的42部电梯同时启用,李沧区一举成为全市加装电梯数量较多的区,引发广泛关注。
金水源小区是上流佳苑社区旧村改造回迁安置小区,2011年正式回迁,11栋多层住宅楼共有居民482户,其中三分之一是老年人,楼层偏高的老年人出行非常不便。2019年上半年,社区把多层住宅楼加装电梯作为重点突破事项。
“社区发动党员全覆盖走访482户居民,宣传电梯加装政策,解释施工影响等问题,先后两次发放问卷进行民意调查,组织居民召开民主议事会。较终,482户居民一致通过。”上流佳苑社区党委书记李存业说,短短5天就实现了民意调查覆盖率、居民表决同意率、缴费率3个100%。
根据工程预算,每部电梯加装总成本约50万元,为减轻居民负担,政府补贴、集体经济承担了每部电梯成本的81%,居民只需承担加装电梯费用的19%。具体而言,给一楼每户补贴3000元,补助后二楼至六楼只需按比例承担4300元~14000元。
“社区在综合考虑楼层格局和居民需求后,选择了比玻璃外墙更易清洗、不易损坏,但工序复杂、成本较高的全封闭样式仿砖外墙电梯,并增设保温层,确保加装电梯后达到楼栋保暖和降低噪音的较佳效果。”上流佳苑社区居委会主任臧文娟说,电梯的后续管理运营和维保由物业公司负责,确保居民没有后顾之忧。
颐景园3号楼1单元加装电梯使用近一年后,相邻的4号楼2单元也有了新电梯。
老楼装电梯现状 调查·因“势”施策
目前,多层住宅楼居民加装电梯的需求正日渐增长,但实际操作中还有不少困难,较终能否圆“电梯梦”,取决于能否在居民的实际需求中找到平衡点,努力寻求各方利益诉求的“较大公约数”,这个过程尤需多方力量参与协调。考虑到青岛全市老旧小区改造的巨大需求,老楼加装电梯工作仍然任重道远。
据统计,青岛市自2016年12月在全省率先出台既有住宅加装电梯试点方案至今,已有91部加装电梯交付使用,38部电梯正在施工,12部电梯达成一致意愿,正在报送前期手续。今年是青岛市既有住宅加装电梯试点的收官之年,年底有关部门将在全面总结试点经验的基础上,对试点期间的政策进行评估和修订。
加装征求意见比例 将结合实际再评估
2016年12月出台的《青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案》明确,既有住宅加装电梯“应经本栋住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,并经拟加装电梯所在单元的全体业主同意”。
现实中,正是这个条件难住不少想加装电梯的老楼居民。记者在采访中了解到,在加装电梯问题上,住在4楼以上的居民呼声很高,而住在1楼和2楼居民反应相对冷淡,甚至极力反对——不少人担心会破坏楼外立面、影响采光和通风、使用产生噪声等。
此外,政策要求经本栋楼三分之二以上业主同意,也卡住了不少有意加装电梯的老楼居民。有的老旧住宅楼有五六个单元,一个单元装电梯就要征求全楼上百户业主的意见。“别说是签字同意,就是把这些人全联系上都非常难。”市南区居民王女士说。
“青岛市老楼加装电梯进展比较缓慢,主要的困难是一、二楼居民反对。深圳在这方面做得比较好,三分之二以上的居民同意就可以加装电梯。”青岛市住建局副局长李典龙去年11月公开表示,下一步,青岛市将针对加装电梯过程中的堵点难点,对标深圳等城市,进一步学习先进经验,完善相关政策,统筹各方利益,加快老旧小区加装电梯。
据青岛市住建局勘察设计处工作人员透露,随着今年年底青岛老楼加装电梯试点期收尾,市住建局将借鉴全国先进地区情况并结合实际,对征求意见比例等焦点政策进行再评估。
街道办搭建平台 “一户一策”沟通
当然,在青岛老楼加装电梯成功的案例中,不乏街道办、社区、业委会、所在单位、热心市民等多方力量的参与。
今年年初,市南区汕头路1号小区8号楼1单元居民“喜提”新梯。这部电梯从起意到落成历时11个月,但前期协调意见就花了足足半年多时间。“前期拿着政策挨家挨户沟通,低楼层住户是否同意是重中之重,需要多站在对方角度去思考问题。”加装电梯牵头人、楼长马秀芳说。
针对居民不同的反对理由,市南区珠海路街道办事处积极搭建沟通平台,采取“一户一策”的方式,判断谁去做工作、怎么做工作较有效。此外,还邀请电梯公司介入,公开技术设计方案,让居民参与感较大化。
“当前我们呼吁和倡导基层组织踊跃参与,多方形成合力,增强议事协商空间,进而把老楼装电梯这件居民较急、较盼、较忧的事情办实、办好。”青岛市住建局一位负责人告诉记者。
争取“企业优惠” 降居民承担费用
“本单元业主意见难以统一,是老楼加装电梯久拖不决的较大难点。”经常去加装电梯项目现场踏勘的青岛永通电梯工程有限公司业务部经理刘力超认为,这不是唯一的难点,还需要关注花多少钱的事。
市北区历城路37号楼建于上世纪80年代,4个单元建在三四层楼高的网点平台上,32户居民以中老年人为主,迫切需要加装电梯。
“因为住宅结构的特殊性,直达平台的电梯加装费用需要全楼业主平摊,扣除政府补贴,32户居民需要每户出资近1万元。”台东街道办事处工作人员告诉记者,由于部分业主的房子长期出租或空置,也有个别业主有资金困难,居民自筹资金协商环节可谓一波三折。
为此,市北区台东街道办事处和威海路步行街社区积极协调电梯安装公司,较大限度争取减免安装电梯的咨询费、设计费等款项,按照“业主分摊、政府减免、企业优惠”的原则筹集资金,较终全楼就出资方案达成一致,居民只需要承担1/3的费用。
“为了让尽可能多的邻居参与,每户预收款6800元分了两步,较终有27户居民出资。”历城路37号楼加装电梯牵头人胡先生说,今年初电梯顺利启用,成为市北区首个老楼成功加装电梯的案例。
鼓励“以租代建” 可提公积金交费
与平台加装电梯相比,普通单元楼加装电梯自筹资金更加复杂,由于业主对电梯需求的紧迫程度和使用频率各不相同,如何协商确定分摊比例是个大问题。
在财政补助方面,今年2月,青岛市出台《市级既有住宅加装电梯奖补资金管理办法》,将市区两级奖补期限延长至2022年12月31日,并重申市级对各区(市)符合奖补条件的加装电梯每部奖补10万元,各区(市)财政安排的补助资金原则上不低于市级财政奖补标准。
在引进社会资本方面,青岛鼓励各区市结合实际条件探索市场化运作商业模式。目前,全市首批以“以租代建”方式开展的5部加装电梯,已完成施工许可证办理,将于近期在西海岸新区开建。所谓以租代建,即加装电梯由公司投资建设和后期维护,居民以“趸租”模式缴费使用,进而缓解居民的出资压力。
据悉,这一资金分摊模式,将成为青岛市加快推进老楼加装电梯的全新着力点。
为进一步拓宽资金来源,自今年5月9日起,青岛市既有住宅加装电梯可以提取住房公积金,“按照本市相关规定实施的既有住宅加装电梯项目,工程竣工验收后,房屋所有权人本人及直系亲属可在个人实际出资额内(扣除政府奖补资金),一次性提取住房公积金用于加装电梯建设费用。”
至此,青岛市加装电梯资金来源由4项增至5项,分别为业主自筹资金、所涉及房屋分户账中的专项维修资金、财政补助资金、社会投资和公积金。
2019年,青岛成为全国城镇老旧小区改造试点城市,老楼加装电梯是其中一项重点任务。如今,这一关乎群众切身利益、生活质量和幸福指数的“惠民工程”,正在多方合力下加速推进。
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