近日，家住西海岸新区的市民刘先生反映，2018年，他在世茂悦海一期购买了公寓，当时签订了委托运营管理协议，并交了35000元的软装费用。
如今交房4个月左右了，说好的委托没有兑现，软装也没了踪影，据刘先生说，有着同样遭遇的还不止他一个人。
买公寓必须托管？
收了软装费却没兑现承诺！
近日，家住西海岸新区的市民刘先生反映，2018年，他以每平方米11780元的价格，购买了一套面积为47.89平方米的公寓。
刘先生 世茂悦海一期业主
刘先生说，当时他和上海恺亚物业服务有限公司签订了委托运营管理协议，托管年限为10年，除第一年免租外，其余9年刘先生都有房屋收益分红。
约50位业主都遭遇同样情况
刘先生表示，之前承诺的软装部分，现在没有兑现，房子的钥匙到现在也没交到他手里，而且这种事情不止发生在他一个人身上，公寓大约有50位签托管协议的业主，都跟他有类似的遭遇。
张先生 世茂悦海一期业主
世茂：恺亚遇到资金难题正协商处理
据业主们反映说，4月2日，青岛世茂投资发展有限公司发布了关于上海恺亚物业管理有限公司《委托运营管理协议》履约相关事宜的说明，里面提到，恺亚公司因内部原因导致当前遇到了资金困难，该公司在核查落实公司资金问题的同时，也在寻求其他合作，解决当前遇到的问题，以避免业主权益受损。
此外，世茂也在积极与恺亚公司沟通，会及时向业主通报相关事宜的处理进展。但截至目前，说明已经发布10多天了，并没有新的进展。
面对业主的质疑，世茂悦海的售楼处客服经理也只是表示，他们一直在积极沟通，再无其它回复。
世茂悦海售楼处客服经理
4月12日晚，世茂悦海的工作人员发布了一份较新说明，该说明的发放对象是悦海1号楼的业主，说明上表示，世茂悦海正积极与恺亚公司沟通，目前恺亚公司初步表示与第三方酒店公司洽商酒店运营转让事宜，沟通的方案为第三方酒店承接恺亚酒店托管经营，要求解决业主关注的软装配置及后续经营托管问题，并要求4月底前完成业主利息支付。必要时，业主可以依据合同和法律主张权利，维护合法权益。
不过，对于业主提出的买房与托管挂钩等情况是否属实等问题，依然没有答案。
近年来，售后包租的项目火热，商业地产为何偏偏跟托管包租“结缘”？
售后包租项目多是号称低风险、高收益，但在业内看来售后包租的风险并不低，收益也并不高。科威国际不动产青岛区域总经理孙杰对此表示，过去几年此类失败的案例不少，更有业内人士视售后包租为“定时炸弹”。“好卖的物业不需要返租，不好卖才返租。”孙杰说。
不少项目仍在推介托管包租
经过笔者梳理发现，当下青岛售后包租项目并不在少数，在推介时都或多或少给职业者描绘这样一幅场景：售后包租，购房者拥有产权且不需要亲自经营，还能坐等收钱，可谓省心省力，而且收益率特别高。
同样位于西海岸新区黄河路上的华尔兹广场有商铺，也有公寓。商铺总价117万起，号称“可托管较高返租10%”，即与开发商签订10年返租协议，前三年8%，中间四年9% ，较后三年10%，其中第一年租金在房款中扣除，剩余九年按照扣除第一年租金后的房款计算。而位于市北区的启迪协信青岛科技城项目则打出，签约途家、拜登集团，宣称购买创客公寓的业主，“可以享受到定制级专属托管和运营服务，后期打理更为省心、省力。”
“零风险投资”、“银行担保年收益8%”、“年均租金8%”诸如此类的宣传字眼，让很多投资者颇为心动。实际上，房地产项目返本销售、售后包租是违法行为。“返本销售及售后包租对消费者许以潜在的利益，以吸引购房者。这实为一些实力欠佳的开发商通过‘借鸡生蛋’的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此，法律明确予以禁止。”山东有容律师事务所律师李冰跟记者解释说。
律师：开发商通过第三方签约规避法规
面对法规的明令禁止，开发商不甘放弃这一“诱人”的促销手段，于是搞出第三方公司与业主签“包租”合同的新套路。
“找一家第三方公司与业主签‘包租’合同，规避法律风险，而且减少了很多麻烦，可以跳过交房环节、装修、面积等争议，这些细节如果有问题，那也要过好几年业主才能发现。
对开发商来讲，房价是自己定的，前三年支付给业主的基于房价的固定收益可以当成低息贷款，因为实际贷款利息远高于给业主的固定收益，开发商降低融资成本，又可以迅速回笼资金，从中获利。”李冰说。
李冰提醒广大投资人，对“售后包租”等投资方式要有清醒的认识，了解其中暗含的法律风险，一旦发现开发商有蓄意诈骗、携款逃匿等迹象，特别是一些实力一般的小型开发商，要及时向房地产主管部门和公安机关报案反映。
如果开发商或者第三方不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，应该保留有关合同等证据，并及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决。
此外，孙杰也给置业者提出建议，市民要想投资“售后包租”的项目，较好要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险等要有客观、理性的判断。
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